宅地造成とは?宅地造成に関わる不動産会社や宅地造成の流れ

記録的な豪雨により、不動産会社の宅地開発が理由と考えられる痛ましい災害が起こったことは記憶に新しいでしょう。

不動産会社への転職を考えている方の中には、この事件を見て宅地開発がどのように行われているのか興味を持った方もいらっしゃるのではないでしょうか。

本記事では、不動産会社がどのような理由で宅地開発を行うのか、また実際に宅地開発を行う際にはどのような手順で行うのかなど解説していきたいと思います。

宅地開発に関わるさまざまな不動産会社

不動産会社が宅地開発する目的は、「宅地を開発して住宅を建てること」です。

宅地開発には大きなお金が動き、宅地開発が行われてから実際に建物が経って人が住み始めるまでには、さまざまな会社が関わることになります。

具体的には以下のようなものです。

  • 宅地開発を行う不動産会社(デベロッパー)
  • 開発された建物に住宅を建てる不動産会社(ビルダーや工務店・ハウスメーカー)
  • 完成した住宅を販売する不動産会社(仲介会社)

以下、それぞれどのような形で関わるのか見ていきましょう。

宅地開発を行う不動産会社(デベロッパー)

土地の造成工事や道路を設置する工事、宅地に整備する工事などを行います。

一定規模以上の造成地であれば、公園や貯水池など設置しなければならないこともあります。

大きな資金が必要なことから、比較的資金に余裕のある大手企業が開発を行うことが多いでしょう。

なお、宅地開発を中心に行う会社の他、自社で宅地開発から住宅建築、販売まで行う会社もあります

宅地造成に関してアドバイスを行うコンサル会社が関わることも。

開発された宅地に住宅を建てる不動産会社(ビルダーや工務店・ハウスメーカー)

次は、開発された宅地に住宅を建てる不動産会社です。

工務店やハウスメーカーが該当することもあるでしょう。

デベロッパーから宅地を買い取って販売するため、土地での利益はほとんどなく、住宅部分での利益が多くを占めることが多いです。

デベロッパーの方針にもよりますが、複数の不動産会社や工務店、ハウスメーカーが同時期に建築を始めることから、販売時には他社と競合してしまうことが少なくありません。

完成した住宅を販売する不動産会社(仲介業者)

ビルダーや工務店・ハウスメーカーが建売住宅を建てた場合、その建売住宅を別の不動産会社が販売するケースがあります

この場合、該当の不動産会社は住宅会社と買主から受け取る仲介手数料を利益とします。

住宅購入者からすると、不動産会社を通す分仲介手数料分高くなってしまうため、不動産会社側の営業力が問われることになるでしょう。

一方で、仲介業者は土地の開発費や建物の建築費を負担せず、契約となれば在庫などのリスクなく仲介手数料を受け取ることができるという利点があります

宅地開発の流れ

宅地開発は土地の形を変える大規模な工事を行うことが多く、開発にあたり行政の開発許可を得なければなりません。

一般的な、開発許可を得るまでの流れは以下の通りです。

  • 開発予定標識の設置~事前説明
  • 開発計画事前協議~開発許可申請
  • 工事着手の届出~工事着手~工事完了の届出
  • 工事完了の検査~検査済証の交付~公告

それぞれ見ていきましょう。

開発予定標識の設置~事前説明

開発許可を得る前に、近隣住民に周知させる目的で、開発を検討している場所に開発予定標識を設置する必要があります。

また、標識を設置した後は自治体の長に報告します。

その後、近隣住民に対して開発行為の計画に対する説明を行う必要があり、こちらも自治体の長へ報告しなければなりません。

開発計画事前協議~開発許可申請

許可申請前に自治体の関係部署と協議を行います。

協議後は、それぞれ必要な書類を自治体の長に対して提出します。

工事着手の届出~着手~完了の届出

開発許可を得られたら、工事着手できますが、工事着手時には自治体の長にその旨を届け出なければなりません。

また、工事完了後も、工事が完了した旨を自治体の長に届け出ます。

工事完了の検査~検査済証の交付~公告

工事完了の届出が出された後は、検査が行われます。

開発許可の内容と実際の工事の内容が適合すると認められれば、検査済証が交付されます。

これら全ての工程が住んだ後、住宅など建物を建てることが可能です。

なお、宅地造成を行う場所が市街化区域なのか、市街化調整区域なのかによって若干手続きが変わります。

宅地造成全体の流れや関わる不動産会社を知っておこう

宅地開発は大きなお金がかかることもあり、不動産会社に転職してすぐに宅地開発に携わることはそう多くないでしょう。

ただし、建売住宅を販売する仲介会社へ転職したケースで、建売住宅を販売するにあたり、買主に宅地造成の検査済証を見せることで安心して貰うことができるなど、全体の流れを知っておくことは大切なことです。

特に住宅に関わる不動産会社への転職を検討している方は、本記事の内容を頭に入れておくことをおすすめします。

投稿者: 逆瀬川 勇造

明治学院大学卒。地方銀行勤務後、転職した住宅会社では営業部長としてお客様の住宅新築や土地仕入れ、広告運用など幅広く従事しました。2018年よりP.D.Pを設立。WEBを通して不動産に関する問題解決を目指します。 保有資格:宅建士、FP2級技能士(AFP)、住宅ローンアドバイザー、相続管理士