サンタメ業者やサンタメ契約について解説!メリットやリスクとは?

サンタメ業者というと、悪い業者のようなイメージを持つ方が多いのではないでしょうか。

ただ、サンタメ自体は違法でも何でもありません。不動産業界への転職を考えている方の中には、転職した不動産会社がサンタメ業者だったということもあるでしょう。

本記事では、不動産業界への転職を考えている方に向けてサンタメやサンタメ業界について解説していきたいと思います。

サンタメとは?

サンタメとは「第三者のためにする売買契約」のことで、「他人物売買」や「中間省略」を組み合わせたものです。

サンタメの仕組み

「第三者のためにする売買契約」とはどういうものかというと、売主Aと買主Cがいたときに、双方と売買契約を結ぶ不動産会社Bがいると考えるとよいでしょう。

この不動産会社Bのことをサンタメ業者と呼びます。

形だけ見てみると、両手仲介のような形にも見えますが、サンタメでは不動産会社が売主Aと買主Cそれぞれと売買契約を結びます。

つまり、サンタメでは以下2つの契約があります。

  • 売主Aと不動産会社B(サンタメ業者)との売買契約
  • 買主Cと不動産会社B(サンタメ業者)との売買契約

形としては不動産会社が不動産を仕入れてリフォーム・リノベーションして売却する「買取再販」と同じものだといえます。

サンタメと一般的な買取再販の違いは、売主Aからサンタメ業者、サンタメ業者から買主Cへの所有権移転登記はなされず。売主Aから買主Cへ直接所有権移転登記がなされるという点です。

このことを中間省略登記と呼びます。

ちなみに、実際にはサンタメ業者が売主A、買主Cとの間で結ぶ契約は以下のようになります。

  • 売主Aとの間で結ぶ「第三者のためにする契約」
  • 買主Cとの間で結ぶ「他人物売買契約」

サンタメで経費が節約できる

不動産会社が一般的な形での買取再販ではなく、サンタメ契約を行うメリットとしては、不動産売買契約時に生じる登記費用や不動産取得税等の経費を節約できることがあります。

サンタメにより経費を節約できれば、その分買主も安く購入できる可能性があります(ただし、サンタメ業者が経費分を丸々利益とする可能性もあります)。

その他、不動産会社が一時的にせよ自社に所有権を移すためには、不動産を買い取れるだけの現金を持っているか、持っていない場合には融資を受ける必要があります。

このため、設立して間もない不動産会社で現金を用意することも融資を受けることも難しい場合にサンタメ契約を行うことがあります。

サンタメ契約のリスク

サンタメ契約は自分で不動産を仕入れない契約なので、リスクをある程度抑えることができますが、実際には以下のようなリスクがあります。

  • 買主Cがローンの審査に落ち物理的に購入できない
  • 他によい物件を見つけて解約を希望している(もしくは契約見込み段階でキャンセルされた)
  • このような場合に、サンタメ業者は以下のいずれかの決断をする必要があります。
  • 代わりの買主を見つける
  • 自社で購入する
  • 売主Aとの売買契約を解約する

代わりの買主を見つけることができればそれに越したことはありません。

しかし、見つけられない場合、自社で購入すると資金を持ち出す必要がありますし、不動産取得税や登記費用、売却した後の譲渡所得税を支払う必要があります。

かといって、売主Aとの間の売買契約を解約するには、支払った手付金を放棄するか、状況によっては違約金を支払わなければなりません。

とはいえ、商売をしている以上リスクはつきものです。

一般的には、サンタメ業者はサンタメ契約のリスクを「手付金の額が上限」と捉えています。

そのように考えるとサンタメ契約のリスクは限定的だといえるでしょう。

サンタメ業者の今後

サンタメ業者はここ数年あまりよい状態にないのが実情です。

スルガ銀行の不正融資等を発端に投資用マンションの融資の引き締めが行われているからです。

先述の通り、サンタメ契約のリスクとして、買主がローンに通らないこと、ということが挙げられました。

サンタメ契約では、売主との間で第三者のためにする契約を結びますが、その後、見込みと考えていた買主がローンに通らなかった場合には自社で買い取るなどの対策を迫られることになります。

サンタメ業者で働くのであれば、見込みの買主について、これまで以上に融資を受けられるかどうかの確かな判断が求められるようになったといえます。

サンタメ契約について知っておこう

ネットの情報等を見ていると、サンタメ契約に悪いイメージを持つものも多く見られますが、そのスキーム自体は違法ではありません。

不動産業界に転職したら、仮に自社がサンタメを行っていなくとも、ときには懇意にしている不動産会社やお客様からサンタメについて言及されることもあるでしょう。

本記事でお伝えしたことを知識として持っておくと、不動産業界で働くうえでプラスになる場面も多いはずです。

投稿者: 逆瀬川 勇造

明治学院大学卒。地方銀行勤務後、転職した住宅会社では営業部長としてお客様の住宅新築や土地仕入れ、広告運用など幅広く従事しました。2018年よりP.D.Pを設立。WEBを通して不動産に関する問題解決を目指します。 保有資格:宅建士、FP2級技能士(AFP)、住宅ローンアドバイザー、相続管理士