農地は取り扱いが難しい?不動産業界へ転職するなら知っておきたい農地に関する基礎知識

不動産業界に転職すると、農地に関わることもあるでしょう。

農地は、一般的な農地と異なり簡単に売却したり地目を変更したりすることはできません。

本記事では、不動産業界への転職を考えている方に向けて、農地に関する基礎知識をお伝えしていきたいと思います。

農地は取り扱いが難しい

農地は一般的な土地と比べて扱いが難しいです。

将来、不動産業界に転職して農地を扱うことがあれば、苦労することもあるでしょう。

農地は農地のままだと売却しづらい

まず、農地は農地のままだと売却しづらくなっています。

農地は日本の食料自給率に関わるため、農地法で規制されているのです。

農地法により、農地は原則として農家以外の人が取得できなくなっています(ただし、相続の場合は可能)。

このため、農地の売却相談を受けたようなケースでは、農地のまま売却しようとすると買い手が農家に絞られることになります。

農地は農地転用してから売却する

上記通り、農地は農地のままだと売却しづらいため、宅地に転用してから売却するのが一般的です。

このように、農地を農地以外の地目に変更することを農地転用と呼びます。

なお、農地転用するには農業委員会や自治体の許可を得なければなりません

ただし、農振地域にある土地など、特定のエリア内にある農地は原則として農地転用できません。

こうした地域内にある農地の場合、農地のまま売却する以外選択肢がなくなってしまいます。

実務上は専門家に頼れば問題ない

なお、農地を取り扱うにしても、実務上は専門家に頼れば問題ないでしょう。

ちなみに、農地を取り扱う際には以下のように専門領域が異なる点に注意が必要です。

  • 農業委員会に許可を取る手続き:行政書士
  • 地目変更の手続き:土地家屋調査士
  • 所有権移転等の手続き:司法書士

所属する不動産会社でよく付き合いのある専門家がいるでしょうから、事前に確認するとよいでしょう。

例えば、司法書士に相談すれば必要に応じて行政書士や土地家屋調査士と連携して仕事を進めていってもらうといったことが可能なことがほとんとです。

あるいは、司法書士の先生が行政書士や土地家屋調査士の資格を併せて持っているケースもあります。

ただし、専門家に頼ればいいとはいえ、仕事の全体の流れや用語の意味などは理解しておくことが大切です。

農地を取り扱う可能性のある不動産関係の仕事とは?

不動産業界で、農地を取り扱う可能性がある不動産関係の仕事としては、以下のようなものが考えられます。

  • 売買仲介会社
  • 住宅会社
  • 太陽光発電会社
  • 宅地造成会社

もちろん、どんな業態でも農地に関わる可能性はありますが、ここでは上記3つに絞って見ていきたいと思います。

売買仲介会社

不動産の売買仲介に取り組む中で、農地の売買仲介を依頼されることもあるでしょう。

農地を宅地に農地転用して家を新築するというケースが考えられます。

売主からの信頼を得るためには、農地の手続きに強い、農地の売却を任せられると思ってもらう必要があります。

併せて、エリア内の農地の地区ごとの相場なども知っておくと万全です。

住宅会社

お客様からの依頼を受けて注文住宅を建てたり土地を買い取って建売住宅を建てて販売したりするような会社です。

前者の場合、お客様の方から農地転用して家を建てる相談を受けるケースもあれば、営業の方から提案するケースもあるでしょう。

また、後者の場合は土地の買取のケースで地価の安い農地を検討することが考えられます。

太陽光発電会社

太陽光発電は、土地活用の一種として考えると、アパートやマンションのように集客がいらないことから、地価の安い郊外の土地が選ばれることが多いです。

このため、農地を取り扱うケースもあるでしょう。

農地は、太陽光発電などのための土地に利用していいケースとそうでないケースがあります。

こうしたことを理解するためには、農地法と、エリア内の農地がどのような種類に分類されるのかといったことをよく知っておくことが大切です。

宅地造成会社

宅地以外の土地を買い取って造成して販売する会社です。

住宅地内にある土地を造成するケースもありますが、郊外の比較的安い土地を買い取って大規模な宅地を造営するケースもあります。

そうしたケースでは、造成するための調査の段階で、農地が絡むケースが考えられます。

2022年の生産緑地問題についても知っておこう

農地に関しては、2022年の生産緑地問題についても知っておくとよいでしょう。

生産緑地とは、特定の地域内にある農地について、固定資産税や相続税の優遇を受けられる農地のことです。

一度生産緑地に指定されると、主たる従事者が死亡するなどするケースを除き、営農を続けなければなりません。

また、主たる従事者の死亡以外でも生産緑地の指定が解除されるケースがあり、それが「生産緑地の指定から30年経過すること」です。

生産緑地の指定が始まったのが1992年であり、それから30年経った2022年には多くの生産緑地が指定解除となります。

指定解除されると、農地を売買することも可能になることから、市中に土地が過剰に供給され、地価に影響を与えることが懸念されています。

政府は2022年問題に向けた取り組みをいくつか行っており、実際にどの程度影響が及ぶかは不透明とされていますが、これから不動産業界への転職を考えている方は生産緑地の2022年問題についてよく調べておくことをおすすめします。

農地について基本的な知識を身に着けておこう

農地について基本的な内容をお伝えしました。

農地は日本の食料自給率の問題から、農地法の規制を受けるため、普通の土地より扱いが難しいです。

実務上は専門家にアドバイスを受けながら仕事を進めていくことができますが、基本的な内容は押さえておく必要があるでしょう。

不動産業界への転職を考えている方は、ぜひ本記事の内容を参考になさってください。

投稿者: 逆瀬川 勇造

明治学院大学卒。地方銀行勤務後、転職した住宅会社では営業部長としてお客様の住宅新築や土地仕入れ、広告運用など幅広く従事しました。2018年よりP.D.Pを設立。WEBを通して不動産に関する問題解決を目指します。 保有資格:宅建士、FP2級技能士(AFP)、住宅ローンアドバイザー、相続管理士