抜き行為は不義理?具体的な内容や違反行為となるかどうか解説

不動産取引における抜き行為をご存知でしょうか。言葉を聞くだけで何だか悪質なイメージがありますよね。

実際、抜き行為は悪質な行為なのですが、不動産業界で働いているとこうした行為をする担当者も見かけることがあります。

しかし、中には抜き行為をそこまで悪質なものだと感じずに行っている担当者もいるようです。

本記事では、不動産業界への転職を考えている方に向けて、抜き行為について具体的な内容や法律に触れるのかどうかなどお伝えしていきたいと思います。

不動産業界における抜き行為とは?

抜き行為とは依頼者である売主・買主・貸主・借主と不動産業者との間に媒介契約が結ばれているにも関わらず、別の不動産業者が「手数料を安くする」「購入者を紹介する」などと誘い依頼者と新たに契約を結ぶ行為です。

契約者からすれば二重契約となる場合や、先に依頼した業者との契約を破棄し後から来た業者との契約を続行することとなり、先に依頼した不動産業者からすれば依頼者を横から「抜かれた」状態となります。

抜き行為の具体例

  • Aさんがマンション売却のためB社と専任専属契約を結び販売活動を開始。
  • 売却予定のマンションのチラシを見たC社が「マンション購入を検討しているDさんを紹介しますよ」と直接Aさんにアプローチし契約を結んで売買を成立させる。

上記のようにB社を飛ばして直接Aさんと交渉する行為は抜き行為にあたります。

媒介契約の仕組みとルールを知っておこう

不動産の売買は個人で行うこともできますが、素人では難しく、一般的には不動産業者が仲介をしてもらいます。

不動産売買の仲介をし、売却活動などをしてもらうために結ぶ契約のことを媒介契約といい、媒介契約には報酬や販売活動の方法・媒介契約に基づくルールなどが定められているのです。

その媒介契約には次の3種類があります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専任専属媒介契約

一般媒介契約

一般媒介契約では、仲介を複数の不動産業者に依頼することができ、不動産業者だけでなく自分で購入希望者を見つけ不動産業者を通すことなく売買することも可能です。

指定流通機構(レインズ)への登録・不動産業者からの販売状況報告は任意となり、比較的に制限が少なく自由に販売活動ができる契約です。

また、一般媒介契約には、不動産会社が複数になる場合他の業者に知らせる義務のある明示型と、知らせる必要のない非明示型から選ぶことができます。

専任媒介契約

一般媒介契約が複数の不動産業者に依頼できるのに対して、専任媒介契約では1社のみしか仲介を依頼できません。

ただし、自分で購入希望者を見つけた場合は不動産会社を通さずに売買することが可能です。

レインズへの登録義務・販売状況報告義務が発生し、拘束力が高い契約となります。

専任専属媒介契約

専任媒介契約と同様には1社のみしか仲介を依頼できない契約である専任専属媒介契約。

専任媒介契約との違いは、自分で購入希望者を見つけた場合でも不動産業者を仲介しなければいけない点です。

また、レインズへの登録義務・販売状況報告義務も専任媒介契約よりもより厳しくなり、3種類の中ではもっとも制限の厳しい契約となります。

制限が厳しい反面、不動産業者は確実に自社での売買が可能なため積極的に販売活動を行ってくれる可能性が高くなり、販売状況もこまめに報告されるため売り手にとってのメリットもあります。

抜き行為は法律に触れるの?

抜き行為は法律上「違法」とはなりません。

ただし、「合法」という記載も法律にはないため、抜き行為が行われた状況に応じて裁判所が判断しています。

また、法律に触れなくても、民事として損害賠償請求や名誉毀損などの対象となる可能性はあります。

契約違反による違約金

専任媒介契約・専属専任媒介契約を結んでいる場合、契約期間内に他の不動産業者と売買を行うと契約違反となります。

契約を結んでいた不動産業者は報酬額相当の金額の請求や途中解約された場合でも、その段階までに相当する金額を請求することができます。

一般媒介契約であっても、複数社と契約してもいいからといって抜き行為を容認しているわけではありません。

明示型で契約している場合は、他社の不動産会社と契約する場合は先に契約した不動産会社に報告しなければならず、報告を怠ると費用償還請求をすることができます。

違法になる場合や違約金、損害賠償請求などが発生する抜き行為はたとえそれらの罰則がなかったとしても、不動産業者間やお客様とのトラブルの元となるため、勧められた行為ではありません。

不動産業界の仕組みと倫理観

不動産業界は業態にもよりますが、不動産仲介業や販売代理などの形態であれば、売主と買主の仲介をすることで仲介手数料や契約料を得ることで会社の売上とすることができます。

仲介手数料は売買することによって初めて生まれるため、売買までいけなければ報酬は0円となるのです。

そのため、それまでの段階でどれだけ努力しようとも最後にお客様を持って行かれたら、報酬を得ることができないのです。

法律上は状況によって判断される抜き行為ですが、倫理的には問題のある行為です。

それまで売買のために準備や交渉を重ねてきた不動産会社からすれば、急に横からお客様を奪われるわけなので不義理と感じてしまうのは仕方のないことだと思います。

これは逆の立場になって考えればよく分かることですが、やはりマナー違反な行いであることには間違いありません。

まとめ

不動産売買における「抜き行為」についてお伝えしました。

契約があるにも関わらず横からお客様を奪い取る抜き行為は、状況によっては違法となる場合や違法とならなくでも損害賠償請求などの対象となります。

なにより、倫理的にも問題となる行為であり、不動産業者同士やお客様とのトラブルに発展します。

抜かれる側にとってはもちろんですが、知識不足で知らずに勧誘してしまった、抜きに当たるとは思わなかったで抜く側になってしまった場合でも、知らなかったでは済まされない問題です。

抜き行為についてしっかりとした知識をつけモラルを守った仕事ができるようにしましょう。

投稿者: 逆瀬川 勇造

明治学院大学卒。地方銀行勤務後、転職した住宅会社では営業部長としてお客様の住宅新築や土地仕入れ、広告運用など幅広く従事しました。2018年よりP.D.Pを設立。WEBを通して不動産に関する問題解決を目指します。 保有資格:宅建士、FP2級技能士(AFP)、住宅ローンアドバイザー、相続管理士