「上物」物件について知っておこう

売買物件情報を見ていると、「上物有り」といった物件を見ることがありますが、これが何を意味するのかご存知でしょうか。

本記事では、売買仲介における基本的な用語の一つである「上物」について、具体的な意味や利用法などご紹介していきます。

上物とは

上物は「じょうもの」ではなく「うわもの」と呼びます。

不動産において、土地と建物がある場合の建物部分を上物と呼び、土地の物件情報において「上物あり」等と書かれた場合、土地だけでなく建物に売買の対象物であることを表します。

通常は土地と建物を売買する場合には「中古戸建」等として売りに出しますが、建物の価値が低い場合に「上物あり土地物件」として売りに出されるのです。

なお、「古家あり」等と表現されることもあります。

上物物件は2通りの使い方ができる

上物のある土地の取引は以下2通りの使い方ができます。

  • 建物に住むことを目的に購入する
  • 建物を解体して家を建て替えることを目的に購入する

それぞれについて見ていきましょう。

建物に住むことを目的に購入する

上物物件は基本、上物の乗った土地として取引がなされますが、買主によっては上物を解体せず上物に住むことを目的に購入することもできます。

この場合、中古戸建を購入するのと同じだと考えてよいでしょう。

売主側からすると、土地を売却するのであれば建物を解体して更地にした方が売却しやすくなることが多いですが、「上物付き土地」として売却することで、このように中古戸建として売却することも期待できます。

建物を解体して家を建て替えることを目的に購入する

また、上物付き土地の買主は購入後、建物を期待して家を建て替える目的で購入することもあります。

そもそも中古戸建ではなく上物付き土地として売却していることもあり、売主としてはこちらを想定しているのが一般的です。

先述の通り、買主は物件購入後、建物を解体する必要があるため、解体費用を見込む必要があることや、上物がある状態だと建て替え後の状態をイメージしづらいことから、売主が建物を解体して更地として売却するのと比べると売りにくくなります。

更地として売却するのと上物付き土地として売却するのとどっちがいい?

上物付き土地の2通りの使い方についてお伝えしましたが、売主側の仲介についた場合は「売主が建物を解体して更地として売却するのか」、「上物付き土地として売却するのか」売主からアドバイスを求められることがあります。

どちらがいいかはケースバイケースなので、状況に応じて適切に判断することが求められます。

以下、それぞれについて特徴や注意点を見ていきましょう。

売主が建物を解体して更地として売却する

まず、売主が建物を解体して更地として売却する場合、売主が建物の解体費用を負担する必要があります。

例えば、上物付き土地として1,000万円で売却する予定だった物件を100万円かけて解体した場合、解体したからといって解体費用の100万円分を価格に上乗せできる可能性は低いでしょう。

とはいえ、上物付き土地として1,000万円で売却を始めたとして、買い手が現れなければ値下げを検討する必要があるため、最終的にどちらがお得になる可能性が高いかを判断しなければなりません。

また、最悪のケースとして「建物を解体したのにも関わらず土地が売れない」ということも考えられます。

この場合、売主は解体費用の100万円を失うだけということになってしまいます。

上物付き土地として売却する

一方、上物付き土地として売却する場合には、売却後に買主が解体費用を負担する必要があります。

このため、売買時に買主側から解体費用程度分か、もしくはその何割分か程度について値引き交渉されることが少なくありません。

例えば、上物付き物件として1,000万円で売りに出し、50万円の値引き交渉を受け入れると950万円で売却することになります。

強気でも売れる物件であれば、最初から値引きを想定して1,050万円で売却するといったことが考えられるでしょう。

もちろん、買主が上物にそのまま住む場合には解体費用分の値引きを見込む必要はありません。

物件の立地がよかったり、上物がまだまだ住めるような物件だったりするのであれば、上物付き土地として売却した方がお得となりやすいといえます。

「上物」物件について知っておこう

「上物」物件は売買仲介における基本的な用語ですが、「建物にそのまま住む」こともできるし、「購入後に建物を解体して建て替え」することもできるなど、知っておくことで売買仲介の営業として働く際に顧客にアドバイスできるようになります。

売買仲介への転職を検討されている方、またすでに転職された方は、本記事の内容を参考に、「上物」について質問されたときに答えられるようにしておきましょう。

投稿者: 逆瀬川 勇造

明治学院大学卒。地方銀行勤務後、転職した住宅会社では営業部長としてお客様の住宅新築や土地仕入れ、広告運用など幅広く従事しました。2018年よりP.D.Pを設立。WEBを通して不動産に関する問題解決を目指します。 保有資格:宅建士、FP2級技能士(AFP)、住宅ローンアドバイザー、相続管理士